《青岛市公有住房出售暂行办法》中
价格的确定及其计算方法

积极出售公有社会住房是加大房改力度，加快回收资金，促进住房建设的有力措施。为实现这一目的，其关键是要合理确定房的价格及其房价折扣政策，既使售价与职工家庭的经济承受能力相适应，防止抵价售防；又鼓励职工早买房。 现就《青岛市公有及有关暂行办法》（如下简称《办法》）中的售房价格的确定及有关问题说明如下：
　　一、公有住房出售价格的确定。
　　《国务院关于深化城镇制度改革的决定》明确规定：“向高收入职工家庭出售公有住房实行市场价；向中低收入职工家庭出售公有住房实行成本价”。依据这一精神，结合本市大多数职工家庭经济承受能力较低的情况。《办法》中规定，目前对中低收入家庭购买公有住房实行标准价。今后随着经济发展和职工工资水平的提高，逐步由标准价过渡到成本价。上述的市场价是指由住价值决定，并受市场供求因素制约的价格,它包括土地使用权出让金开发建设成本、利润和税金等。据了解，1994年我市住宅的市场价格平均每平方米建筑面积约2500多元；成本价是指建造的征地和拆迁补偿费，勘察设计和前期工程费，建安工程费以及各项税费合成的价格，经测算1994年我市住房的成本价为每平方米建筑面积851元。
　　关于标准价的含义：大家知道，1992年房改方案中规定出售公有住房实行的标准价，是包含住房本体造价及征地和拆迁补偿费的价格（以下称为原价）。白在近几年的房改实践中表明，原标准价作为国家统一规定的政策价格，难以适应不同地区的具体情况，也不利于随着职工收入的提高，逐步向成本价和市场价过渡。收入高的城市，又受其限制。
　　1994年《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》中（以下简称《决定》），对标准价的内涵作了调整，明确了标准价的含义和计算方法。标准价是指考虑到目前职工经济承受能力，又利于逐步过渡到成本价的决策价格。具体地讲，标准价是由负担价和抵交价两部分组成。负担价是按双职工年平均工资的一定倍数计算。是购房职工用工资收入直接支付的价格。部分1994年一套56平方米建筑面积的标准新房的负担价，按所在市（区）双 职工年平均工资的3倍计算。今后，随着职员工资的提高，其倍数要逐步提高。负担价之所以这样规定，一方面借鉴了国外经验，从国外情况看，房价一般为家庭收入的3至6倍。其中，发达国家一般为5至6倍，小康型国家一般为4至5倍，发展中国家一般为3至4倍；另一方面考虑我国目前多数职工家庭的经济承受能力，经测算一个家庭以双职工年平均工资的3倍支付一套两居室新房负担价，相当于每月拿出家庭工资的12%，用25年时间积累，这是职工应该承担和能够承担的。计算负担价采用如下公式：X=A×2×P÷56，其中X为每平方米的负担价：A为当地统计部门工资的倍数，1994年为3；56批量用居室标准住房的建筑面积。抵交价是双职工65年（男职工35年，女职工30年）内积累的单位资助的住房公积金应用于住房支出，因此把它计入标准价。同时还考虑到住房公积金有用于住房维修的功能，所以把积累的住房公积金贴现值打一个8%的折扣，为购房职工预留支付维修费用的资金。计算抵交价的公式：
Y=（Y1+Y2）÷56,其中
Y1=A×a×b×[（1+8.12%)³⁵ -(1+6.66%)³⁵]／[(1+8.12%)-(1+6.66%)]×80%÷(1+6%)³⁵ ，
Y2=A×a×b×[（1+8.12%)³⁰ -(1+6.66%)³⁰]／[(1+8.12%)-(1+6.66%)]×80%÷(1+6%)³⁰ ，
　　Y指每建筑平方米的抵交价；Y1、Y2分别指男、女职工工作年限内测算的抵交价；a指住房公积金缴交率；b指当年由单位发给的住房公积金的年本息和系数。概括地讲，标准价的计算公转为：标准价=（A×2×P+Y1+Y2）÷56。
　　经市房改办测算，1994年我市出售公有住房的标准价为647元/M² ，其中负担价396元
/M² ，抵交价为251元/M² 。
　　需要指出的是①标准价计算公式中的年工资增长率8.12%，年物价增长指数6%，住房公积金年储蓄存款利率6.66%，男职工工作年限35年，女职工工作年限30年，标准住房建筑面积56平方米，均为国家统一规定的测算标准价的数据。②标准价的计算公式只是供我市房改部门每年测定本市标准价，工龄折扣数额时用。单位和职工售、购房时，只需根据我市公布的标准价及房价折扣政策等计算所售（购）的住房实际售价即可。③在此详细说明标准价及测算方法的目的主要是为帮助单位房改或房管人员弄清楚标准价的含义，使其对我市公有住房出售的标准价有一个正确认识。便于搞好售房宣传和开展好售房工作。
　　我们依据《决定》和我市1993年职工年平均工资及公积金缴交率测出了1994年我市出售公有住房的标准价为647/M² ，是指二类区域砖混一等的公有住房的标准价。对不同类区和不同结构的公有住房，做了适当调整。各类区域及结构等级住房的标准价见附表一。　

　　二、按成本价、标准价购房，有关折扣政策及实际售价的计算方法。
　　以上对市场价、成本价、标准价的含义及成本价、标准价测算的规定作了说明，并根据规定测算了1994年我市出售公有住房的成本价及标准价分别为851元/M² 和647元/M² ，但这并不是我市出售公有住房的实际售价。出售公有住房的实际售价是以标准价为基数，结合各项房价折扣政策、调剂增减系数和装饰设备费用以及成本价与标准价的比例等确定的。现就其房价折扣政策规定及实际售价的计算方法作以下说明：
　　㈠以标准价购买公有住房给予的房价折扣及实际售价计算方法。
　　1.按工龄折扣房价。以购房人夫妻工龄折扣，每年折扣额为3.86元/M² ；若购房人夫妻之一无工作的，按一方工龄折扣，其工龄折扣额为每年5.79元/M² 。
　　前面已讲到抵交价是以双职工在65年工作限内享受单位资助的住房公积金贴现的80%计算的。因此，对于购房职工没有享受住房公积金的年限内应给予工龄折扣。我市是1992年开始实行公积金的，在92年以前工作的时间没有享受到单位资助的公积金补贴，因此应当扣除。其实质也是对购房职工过去工资中住房货币分配不足的一种补偿。每年工龄折扣数额的计算，是用抵交价除以65年而得。例如，1994年我市抵交价为251元/M² ，则每年工龄折扣数额应为：251÷65=3.86元/M² 。购房职工计算工龄折扣的年限按1992年我市建立住房公积金以前的工龄计算。对已离退休职工，计算工龄折扣的年限一律算到国家规定的离退休年龄为止。具体地讲，在职职工和1992年以后按国家规定离退休职工的购房工龄从工作之年算至1992年止。即1992年减去参加工作的年份加“1”计算；1992年以前按国家规定离退休的职工购房工龄从参加工作之年算至国家规定的离退休年限，但未到国家规定的离退休年龄就辞职或提前退休的按实际的工作年限计算购房工龄。
　　工龄折扣数额3.86元/M² ，是指以购房人夫妻购房工龄计算期工龄折扣的。若购房人夫妻只有一方是正式职工的另一方无工作，即购房人以单职工计算工龄折扣的，其1994年工龄折扣额为5.79元/M² 。对于上述计算单职工工龄折扣额的方法只限于购房人夫妻中有一个职工的情况。例如：某家庭男方是1965年参加工作的，目前仍继续工作则购房工龄为92.65+1=28（年）；女方是1968年参加工作的，但82年已辞职从事个人业，则购房工龄为82-68+1=15（年）。夫妻双方合计购房工龄为28+15=43（年），其购房工龄折扣额为43×3.86=165.98（元/M² ）；因女方无正式工作可采用单工龄折扣计算购房工龄，即以单职工计算工龄折扣，则其购房工龄折扣额为28×5.79=162.12(元/M² ）。再如：某家庭男是1945年参加工作的，1994年按国家规定离休，其购房工龄为92-45+1=48（年）；女方是1950年参加工作的，1985年按国家规定退休，但单位又留聘3年则购房工龄为85-50+1=36（年），则夫妻双方购房工龄为84年，工龄折扣为84×3.86=324.24（元/M² ）。特别强调一点，离退休职工计算工龄的年限必须执行国家有关规定。若夫妻购房工龄超过65年的，按实际计算工龄折扣。
　　2.购买现已租住公有住房的1994年按负担价的5%给予折扣。
　　这样规定的目的是为鼓励职工购买现已租住房。购买现已租住房与购买新分配房有所不同，具体表现在两方面：一方面分配房实行先售后租，购房人为优先取得住房而具有购买动力，而现住房则不同，住房人已取得住房的使用权；另一方面购买新分配房是同时取得住房的所有权和使用权，而现住房仅取得所有权所以在公有住房出售时给购买现已租住公房职工适当的房价折扣，是合乎道理的。因为它有利于鼓励人们购买现已租住房，有利于回收资金，有利于加快我市的住宅建设。其计算方法是以负担价[所购现住房的标准价减去抵交价（251元/M² ）]乘以5%。
　　3、购买旧住房给予成新折扣，1994年旧房年折扣率为新房标准价的1.48%。
　　以标准价出售的公有住房，对未经过大修或设备更新的旧房给予成新折扣。具体折扣方法，一是按负担价折扣；二是按抵交价折扣，但其折扣额最多不能低于购房当年新建公有住房抵交价的80%。依据这二项内容，以标准价出售公有旧住房的年折扣率计算公式为：

年折扣率=(负担价×2%+抵交价×20%÷30)/ 标准价×100%。