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山东省城镇住房制度改革中
确定出售公有住房成本价、标准价及实际售房价计算的规定
根据《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发[1994]43号）关于“出售公有住房的成本价和标准价由市（县）人民政府逐年测定，报省、自治区、直辖市人民政府批准后公布执行”的要求和国务院房改领导小组房改字（1994）5号文件精神，新房改中出售公有住房成本价、标准价的确定及实际售房价的计算作如下规定。
一、售房成本价构成因素及确定方法
住房制度改革中出售公有房的成本价是各各市（县）按照建造公有住房的平均成本测定的价格。《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》规定：“向中低收入职工家庭出售公有住房实行成本价，成本价应包括住房的征地和拆迁偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费（小区级非营业性配套公建费是否列入成本，由各地自行确定）、管理费、贷款利息及税金等七项因素”。成本价的组成因素及测算的方法是：
（一）征地和拆迁补偿费。系指按国家规定征用土地和拆迁补偿费的各项费用。费用内容：土地补偿费；青苗补偿费；地面附属物（包括树木、拆迁建筑物、构筑物、农用水利设施等）补偿费；劳力安置费。
测算方法：以两处以上有代表性的新征土地发生数取平均值。
（二）勘察设计和前期工程费。勘察设计费按国家物价局、建设部《关于发布工程勘察和工程设计取费标准的通知》（[1992]价费字第375号）规定的取费标准执行。前期工程费按两处以上有代表性的住宅小区实际发生的规划费、三通一平费水电增容费、项目论证费、投标招标费平均值取值
（三）建安工程费。可按当地统计部门公布的上年住宅建筑安装平方米造价取值；也可按两处以上有代表性的住宅工程实际发生数测算。
（四）小区级基础设施设费。按两处以上有代表性的开发建设住宅小区实际发生额取平均值。小区级非营业性配套公建费不列入成本。
（五）管理费。按上述（一）至（四）项之和为基数的1-3%取值。
（六）贷款利息。根据当地建设银行提供的本地区商品住宅建设占用贷款的平均周期、平均比例、平均利率结合当地单位自建住房的情况确定。
（七）秋后及教育费附加。由营业税、城市维护建设税和教育费附加组成。营业税按1993年12月13日国务院第136号令发布的《中华人民共和国营业税暂行条例》和《实施细则》的规定，以上述（一）至（六）项之和为基数，和按营业税率5%计算；城市维护建设税按1993年12月29日财政部《关于城市建设税征收问题的通知》规定，以营业税额乘以税率7%（县城、镇为5%）计算。教育附加按1994年2月7日国务院《关于教育费附加征收问题的紧急通知》的规定，以营业税的税额乘以附加3%计算。
二、售房标准价的确定
标准价是指目前以往房成本价向中低收入职工家庭售房有困难，而以双职工家庭年平均工资收入确定的售房价格，它由负担价和低交价两部分组成。
（一）负担价的计算
负担价是指以职工家庭收入直接支付的房价，按市、县上年双职工年均工资的一定倍数计算。
负担价的计算公式：X=A×2×P÷56
X————每建筑平方米负担价。
A————市、县统计部门公布的上年职均工资。
P————为负担价与双职工年均工资的倍数，1995年为3倍。
56———规定户均一套两居室砖混一等标准住房的建筑面积为56平方米。
（二）抵交价的计算
抵交价是指职工以房改中增发的住房补贴和住房公积金支付的房价。按双职工65年（男职工35年，女职工30年）内积累由单位资助的住房公积金贴现值的80%计算（留20%作为住房维修）。
抵交价的计算公式：
Y=(Y1+Y2)÷56
Y———每建筑平方米的抵交价。
Y1、Y2———分别指男女职工工作年限内测算的抵交价。
a———住房公积金交存率，目前为5%。
b———当年内单位发给的住房公积金的年本息和系数，取用1.017（计算公
式：本息和系数=1+(12+1)×公积金储蓄月利率/2
8.12%———预测期内年工资增长率。
6.66%———预测期内住房公积金年储蓄利率。
6%———预测期内年物价增长指数。
目前，全省统一抵交价计算公式：Y=A×3.8÷56
（三）标准价的计算
标准价计算公式：S=X+Y
例：某市1993年职均工资4000元，公积金交存率5%，计算1994年标准价。
1.负担价X=4000×2×3÷56=429（元）
2.抵交价计算
简化公式：Y=4000×3.8÷56=271（元/M2
）
标准价：S=429+271=700（元/M2
）
三、购房职工实际售房价的计算
（一）旧房折扣。以标准价出售旧公有住房需在新房标准价基础上进行成新折扣，年折扣率计算公式：
已竣工使用年限未超过30年的，按实际年数计算；超过30年的以30年为限。
经过大修或设备更新的旧公房，应按规定经评估后确定成新折扣。
（二）工龄折扣是体现对购房职工在建立住房公积金制度以前工作年限内社会统一建房所扣除工资部分的返还。每建筑平方米工龄折扣的数额，按抵交价除以65年计算。
例：某市1994年售房抵交价为271元/M2
。
该市职工购房年工龄折扣额为271÷65=4.17（元/M2
）每户工龄折扣额=年工龄折扣额×夫妇双方工龄之和。
（三）现住房折扣。为促进售房，对职工买现已住用的公有住房，可适当给予折扣。现住房折扣的计算方式：每建筑平方米现住房折扣额=负担价×折扣率。
折扣率———1995年规定为5%，以后每年降低1%，2000年取消。
（四）一次付款折扣。在政策性贷款利率低于银行正常储蓄存款利率的前提下，为了使一次付款的职工与享受政策性贷款（或分期付款）的职工获得的利益相平衡，售房单位对一次付款的购房职工给予一定的付款折扣，折扣率应参考当地购房政策性贷款利率与银行储蓄存款利率的差额，以及分期付款的控制年限确定。
（五）实际售房价的计算
1.标准价出售公有住房的售房价计算
售房价={〔标准价×（1-年折旧率×已竣工使用年限）-年工龄折扣额×夫妇双方建立公积金前的工龄和-负担价×现住房折扣率〕×本套房建筑面积（不包括超过标准的面积）×楼层、地段、朝向、结构等调剂系数±设施、装修调整价款}一次付款折扣。
例题：某市1994年标准价700元，（其中抵交价271元，负担价429元），年工龄折扣额4.17元，建立公积金制度前夫妇双方已分别工作20年，购买56M2
住房（调剂因素、设施、装修调整价款和一次付款折扣略），计算售房款。
（1）若该职工家庭购买1994年竣工的新楼房
售房价=（700-4.17×40）×56=29859.2（元）
（2）若该家庭购买现分配的竣工使用了20年的腾空旧房
（3）若该家庭购买现居住竣工使用了20年的现住房
售房价=〔700×（1-1.5%×20）-4.17×40-429×5%〕×56=16898（元）
（4）若该家庭按住房标准应住65平方米住房，实际住70平方米或更多，应按超标20%以内以成本价、超标20%以上以市场价对超出部分另行加收售房款。
2.成本价出售公有住房的售房价计算
以成本价售房，除现住折扣、一次付款折扣与标准价售房的折扣相同外，其旧房成新折扣，未经过大修或设备更新的旧住房，每早竣工一年，按出售当年新房成本价折扣2%，超过30年的，按30年计算：经过大修或设备更新的旧房，经评估后确定新的折扣。成本价高于或等于标准价时，工龄折扣按标准价的工龄折扣计算，成本价低于标准价时，其工龄折扣应以“负担价与成本价的差额确定”。其计算公式：当地年工龄折扣额=（成本价-负担价）÷65年。如：某地1994年售房成本价500元，标准价570元（其中负担价349元）。工龄折扣额=（500-349）÷65=2.3（元/平方米）。
实际售房价计算公式是：
实际售房价=〔成本价×（1-2%×已竣工使用年限）-年工龄折扣额×夫妇双方建立公积金前的工龄和-负担价×现住房折扣率〕×本套住房建筑面积（超过标准的面积另计）
楼层、地段、结构、朝向调剂和设施、装修调整价款要在实际售房价的基本上增减。
超标准住房面积要按市场价单独计价，并享受一次付款折扣。