青岛市房产管理局
关于执行青办发[1997]56号、68号文件有关问题的说明

　　根据青办发[1997]56号文件“关于调整超标加租办法严格控制租住公房超标的意见”和青办发[1997]68号文件“关于对青办发[1997]56号文件的补充意见（以下简称《意见》和《补充意见》）的规定，现就该《意见》和《补充意见》在执行中的有关问题说明如下：
　　一、衡量干部职工租（购）住公房是否超标的标准
　　自1995年10月13日起，衡量干部职工住房是否超标，以青办发[1995]76号文件规定的党政机关和企事业单位干部职工住房、购房标准为准，即:党政机关和事业单位的副省级干部150-180平方米（建筑面积，下同）；厅级干部不超120平方米；处级干部不超过90平方米。科级干部不超过75平方米；一般干部和职工不超过65平方米。企业单位住房标准由职代会或职工大会根据企业实行情况讨论制定，报上级主管部门批准后执行。各类企业厂级干部的住房，可参考以下标准：大型企业不超过120平方米；中型企业不超过90平方米；小型企业不超过75平方米。
　　各类干部的职级按干部管理权限予以确认。
　　二、建筑面积的构成及计算方法
　　《意见》和《补充意见》所规定的建筑面积是指户内建筑面积，由以下两部分构成：
　　1.户内使用面积:包括居室、厅、厨房、厕所或卫生间、壁柜或贮藏室、户内过道或连廊、户内楼梯等各计租单元净使用面积之和。阳台不计算使用面积。
　　2.户内结构面积:包括柱、内墙和共用墙体横截面积之和，内墙体按100%，共用墙体按50%计算结构面积。
　　建筑面积计算公式：
　　户内建筑面积=户内使用面积+户内结构面积
　　三、建筑面积的确认
　　建筑面积可按以下两种方式确认：
　　1.市房管部门提供的确认证件。
　　由干部职工个人向市房管部门提出勘测申请（联系单位：市房管局房产监理处，地址：瞿塘峡28号，联系电话：2891117），房产管理部门派员进行现场勘测，填写“住房建筑勘测计算表”，并按计算结果出具证明书。
　　2.根据青办发[1997]32号文件规定由户内使用面积换算成户内建筑面积。具体换算公式为：
　　户内建筑面积=户内使用面积÷0.75
　　（户内使用面积以公房出租单位提供的计租表上的使用面积为准）
　　四、商品房价格的确认
　　商品房价格由市房管部门分别按以下三种情况评估确认：
　　1、产权人（产权单位）购买商品房的，按商品房购房发票上的购房单价，再结合成新予以评估确认。
　　2.单位自建房屋的，按建房时的综合造价结合成新予以评估确认。
　　3.其他房屋按照国家规定的市场价值评估办法，即以基准地价、标定地价结合当地房地产市场价格予以评估确认。
　　凡需要确认商品房价格的，由申请人委托市房产评估所（地址：馆陶路16号 电话：2809442）评估，以评估报告单中确认的价格作为房屋的商品房价格。
　　五、市政府规定的市场价
　　市政府规定的市场价，是《青岛市出售公有住房暂行办法》中确定的市场价。1995年度出售公房的市场价按青房改发[1995]9号文《关于出售公有住房有关问题的通知中公布的“超过购房面积标准以外的执行市场价”，即:一类区域每平方米1702元；二类区域每平方米1532元；三类区域每平方米1362元；四类区域每平方米1191元；五类区域每平方米1021元；六类区域每平方米851元，结合成新折扣（每年折扣2%）后的价格执行。
　　1996年度出售公房的市场价根据青房改发[1996]5号文《关于公布一九九六年度公有住房出售成本价的通知》，按1995年度价格乘以1.175后得出的价格执行。
　　六、 住房超标的申报及确认
　　按照《意见》和《补充意见》规定，凡住房超标的干部职工，由个人于今年9月底前向所在单位或分房单位办理申报手续，填写《租（购）住公房超标情况登记表》（附件1），经所在单位或分房单位审核并由单位负责人签字、单位加盖公章后，由所在单位或分房单位连同干部职工住房登记表一并存档。同时，由所在单位或分房单位出具《住房面积超标证明》（三联单）（附件2），干部职工持《住房面积超标证明》（第二联）到房屋产权单位交纳超标投资费。房屋产权单位在开具交款发票或收据的同时，填写收款回执《住房面积超标证明》（第三联）盖章后退回交款人所在单位 或分房单位。《租（购）住公房超标情况登记表》和《住房面积超标证明》由市统一印制，由各市真单位到市房管局统一登记领取。
　　七、住房超标投资费的交纳
　　房屋产权单位应按照《意见》和《补充意见》规定，按分得房屋的不同情况（调整、分配或贴房），以及租用、购 买房屋的不同情况分三个时间段分别处理，具体办法是：
　　1.1995年10月12日（含12日）之前分得（包括调整、分配和贴房）的公房超标的，一律按我市的原有规定执行。其中，现仍承租的按《意见》第六条第（一）项分别三种不同情况执行；已按市房改政策购买的，或拟购买的，仍按《青岛市公有住房出售暂行办法》规定执行。
　　2.1995年10月13日至1997年7月9日《意见》公布实施之日前超标是，按下列不同情况处理：
　　①因调整分配住房超标的：现仍承租的，其超标部分应在今年11月底前一次性补交超标资费。其中超标5%以内（含5%）的部分按市场价（批市政府规定的市场价，下同）交纳超标投资费，超过标准5%以外的部分按商品房价交纳超标投资费。补交超标投资费的面积免交房租；已按房改政策购买产权的，按购房提计算的超标
部分已缴纳市场价的，超标5%以外的部分应在今年11月底前一次性补交商品房价与市场价的差额（具体计算办法参见附件3 事例1）。
　　②因超标的：原住房和所贴房屋仍承租或原住房已购买了产权、补贴房仍承租的，超标部分应在今年11月底前一次 性补交超标投资费，其中超标在10%以外部按市场价交纳，
10%以外的按商品 房价交纳超标投资费。补交动员标投资费的面积免交房租；原住房和贴房已按市房改政策购买了产权或原住房和贴房有一处仍承租、另一处已购买了产权的，超标10%以外部分已按市场价交纳的，应在今年11月底前一次性补交商品房价与市场价之间的差额（具体计算办法参见附件3 事例3）。不论何种情况在衡量住房面积是否超标时，原住房和补贴的面积合并计算。
　　③副局级干部，在1995年10月13日至1997年7月9日《意见》公布实施之日前分得住房（包括调整、分配和贴房标的，超标投资费按以下标准缴纳：91～105平方米（含91、105平方米（含91、105平方米）之间的部分执行市场价；105平方米以外的部分执行商品房价（具体计算办法参见附件3 事例2），一次性解决。如这部分副局级干部按这一方案执行经济上仍有困难，根据本人要求，由市里予以调房(由个人写出申请，单位加盖公章，于今年9月底前报市委办公厅)。今后分房、调房、贴房仍按《意见》和《补充意见》执行。
　　3、自《意见》公布实施之日起，应严格控制住房标准后分配住房，凡调整、分配住房超标的，不论承租或按房改政策购买，必须一次性交纳超标投资费，超标5%以内的部分按市场价交纳，超标5%以外的按商品房价交纳，否则分房单位不予办理承手续，产权单位不予办理购房手续。原房不交出另外补贴房屋面积的，贴房后的住房总建筑面积不得超过本人住房标准的110%，超标部分(本人标准的10%以内)不论承租或购买，均应在办理承租 或购买手续时按市场价一次性交纳超投资费。贴房后办理录制承租的，已缴纳超标投资费的部分免交房租。
　　干部职工因贴房超标原住房及补贴房涉及两个不同房屋产权单位的，超标投资费应向补贴房屋的产权单位交纳。附件2：
　　　　　　　　　　 住房面积超标证明　　（第一联）存根

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　编号：

　　我单位　　　　同志于　　　年　　　月　　日　　　经单位研究调整/分配/补贴住房一处，座落于　　区　　 路　　 号　　 栋　　单元　　户，建筑面积 M²
（使用面积　　M² ），原住房座落于　　 区　　 路　　号 栋　　单元　　户，
建筑面积　　 M² （使用面积　　M² ）交出/留用。该同志住房面积标准　　
M2 ，超标　　 M² ，超标　　 M² 。请按有关规定办理交纳超标投资费手续。

注：① 路 号住房已办理购房手续 购房合同号： 产权单位：
　　　　 路 号住房已办理购房手续 购房合同号： 产权单位：
　　② 本联由干部职工所在单位或分房单位填写保保存。
附：租（购）位公房超标情况登记表。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　单位（章）　　年　　 月　　日


　　　　　　　　　　 住房面积超标证明　　 （第二联）

编号：

我单位 同志于 年 月 日经单位研究调整/分配/补贴住房一处，座落于 区 路 号 栋 单元 户，建筑面积
M² ，（使用面积　　 M² ），原住房座落于　　 区　　 路　　号　　栋 单元　　 户，建筑面积　　 M² ，（使用面积　　 M² ）交出/留用。该同志
住房面积标准　　 M² ，超标　　 M² 。请按有关规定办理交纳超标投资费手续。

注：① 路 号住房已办理购房手续　　购房合同号：　　 产权单位：
　　　　路 号住房已办理购房手续　　购房合同号：　　 产权单位：
　　②本联由干部职工所在单位或分房单位填写，由房屋产权单位保存。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　 单位（章）　　年　　 月　　日

住房面积超标证明 （第三联）收款回执

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　编号：

单位 同志居住 区 路 栋 单元 户房屋，建筑面积合计 M² ，该同志住房面积标准为 M² ，超标部分已按青办发
（1997）56号、68号文件规定全部交纳了超标投资费 元。特此证明。
注：本联由房屋产权单位收款后填写并盖章，退回交款人所在单位或分房单位。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　房屋产权单位（盖章）
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　年 月 日

附件3：事例1

　　某处级干部1995年10月13日以后调整分得一处住房，使用面积80M² ，按《意见》和《补充意见》换算成建筑面积为80÷0.75=106.67M² 。处级干部住房标准为90M² ，故该同志住房超标建筑面积为16.67平方米，该同志应交超标投资费计算如下：
　　（一）若该同志现仍承租该房，假设该处房位于一类区，商品房价为3000元/M² ，房屋折旧按5年计算。
　　则应交超标投资费为（90M²×5%）×1.175×(1-5×2%)+[16.67-(90×5%)]M²×3000元/M² =44609元。
　　（二）若该同志已按1995年度公房出售价格购买产权，则售房价计算如下：
　　购房面积=80×1.2=86M² ，其中90M² 按成本价计价（假设成本价折扣后
300元/M² ）售价为：
　　90M² ×300元/M² =27000元；
　　另6M²按市政府规定市场价计价（假设房屋在一类区，市场价1702元/M² ，1995年度购房，房屋折旧按4年计算）售价为：
　　６M²×1702/M²×(1-4×2%)×0.8=7516元
　　合计售价为27000+7516=34516元
　　按《意见》和《补充意见》规定，该同志超标16.67M² ，应交超标投资费分两段计算：
　　 其中超标5%即4.5M² ，按市场价交纳，另外超标5%以下即16.67M² -4.5M² =12.17M² 按商品房价交纳。
　　第一段，超标5%以内：
　　由于购房时已有6M² 按市场价交购房款，故超标5%即4.5M² 部分不再计算超标投资费。
　　第二段，超标5%以外：
　　由于12.17M² 面积中有（6M² -4.5M² ）=1.5M² 购房时已按市场价交购房款，故按商品房价和市场价之差计算超标投资费。
　　即：10.67M² ×［3000-1702×(1-4×2%)×0.8］元/M² =2621元，其余
（12.17M² -1.5M² ）=10.67M² 购房时已按成本交购房款，故按商品房价和成本价之差计算超标投资费。
　　即：10.67M²×(3000-300)元/M² =28809元
　　故该同志应交超标投资费：
　　2621元+28809元=31430元。

附件3：事例2

　　某副局级干部1995年10月13日至1997年7月8日间由单位调整一处住房，全部住房使用面积80M² ，按《意见》规定换算成建筑面积为80÷0.75=106.67M² ，该同志住房标准为90M² ，住房超标建筑面积16.67M² 。该同志应交超标投资费计算如下：
　　（一）若该同志现仍承租该房，假设该处房屋位于一类区，商品房价为3000元/M² ，房屋折旧按5年计算。
　　则应交超标投资费为：(105-90)×1702×1.175×(1-5×2%)+(106.67-105)×3000=32008元；
　　（二）若该同志已按1995年度公房出售价格购买产权，则售房价计算如下：
　　购房面积=80×1.2=96M² ，其中90M² 按成本价计价（假设成本价折扣后300元/M² ）价格为：
　　90M²×300元/M² =27000
　　另6M按市政府规定的市场价计价（假设房屋在一类区，市场价1702元/M² ，房屋折扣按4年计算）售价为：
　　6M²×1702元/M²×(1-4×2%)×0.8=7516元
　　合计售价为27000+7516=34516元
　　按《意见》和《补充意见》规定，该同志超标16.67M² ，应交超标投资费分两段计算：
　　其中91～105M² 即15M² 按市场价交纳，另外超过105M² 即106.67M² -105M²
=1.67M² 按商品房价交纳。
　　第一段91～105M² 部分：由于购房时已有6M² 按市场价交购房款，不再计算超标投资费。另外（15M² -6M² ）购房时已按成本价交购房款，故按市场价与成本价之差计算超标投资费。
　　即：（15M² -6M² ）×[1702×1.175×(1-5×2%)-300]元/M² =13499元。
　　第二段超过105M² 部分：由于购房时已按成本价交购房款，故按商品房价与成本价之差计算超标投资费。
　　即：1.67M²×(3000-300)元/M² =4509元
　　故该同志应交超标投资费：13499+4509=18008元


附件3：事例3
　　某科级干部原有住房使用面积45M² ，1995年10月13日以后单位又贴给住房一处，使用面积20M² ，两处房合计使用面积65M² ，按《意见》和《补充意见》规定换算成建筑面积为
65÷0.75=86.67M² 。科级干部住房标准为75M² ，故该同志住房超标86.67-75=11.67M² ，其中超标10%以内的7.5M² ，超标10%以外的11.67-7.5=4.17M² 。
　　（一）若该同志现仍承租该两处住房，应交超标投资费分两段计算：
　　第一段超标10%以内：7.5M² 按市场价交纳（假设所贴住房在一类区，市场价1702元/M² ，房屋折旧按5年计算）
　　即：7.5M²×1702元/M²×1.175×(1-5×2%)=13499元
　　第二段超标10%以外：4.17M² 按商品房价交纳（假设所贴房屋商品房价3000元/M² ）
　　即：4.17M² ×3000元/M²=12510元
　　故该同志应交纳超标投资费：
　　13499+12510=26009元。
　（二）若该同志已按1995年度公房出售价格购置产权，则售房价计算如下：
　　原住房购房面积为45 M² × 1.2=54M²
　　按成本价计价（假设该处房成本价拆扣后250元/M² ）则售价为：
　　54M² ×250元/M²=13500元
　　后贴房购房面积为：20 M² × 1.2=24M²
　　其中的（75M²-54M²）=21M²，按成本价计价（假设该处房拨成本价折扣后300元/M²）则售价为：
　　21M² ×300元/M²=6300元，
　　其余的20M² ×1.2-21M²=3M²按市政府规定的市场价计价（假设该处房屋在一类区，市场价1702元/M²，房屋折旧按4年计算）则售价为3M²×1702元/M²×(1-4×2%)×0.8=3758元，故后贴房售价为6300元3758元=10058元。
　　按《意见》和《补充意见》规定该同志超标11.67M²分两段计算：
　　第一段超标10%以内：由于购房时己有3M² 按市场价交购房款，不再计算超标投资费，另外（7.5M² -3M² ）=4.5M² 按市场价与成本价的差计算超标投资费。
　　即：（7.5M²-3M² ）[1702 ×1.175 ×(1-5 ×2%)-300]元/M²=6749元；
　　第二段超标10%以外的4.17M²按商品房价与成本价的差计算超标投资费。
　　即：4.17M² ×（3000-300）元/M²=11259元
　　故该同志应补交超标投资费：
　　6749元+11259元=18008元